Author: Jeanette Fjære-Lindkjenn

André Kallåk Anundsen, Plamen Nenov, Erling Røed Larsen and Dag Einar Sommervoll have written the paper “Pricing and incentives in the housing market”. The paper can be downloaded here.

Summary (In Norwegian):

I denne artikkelen undersøker vi hvordan valg av prisantydning påvirker boligsalgsprosessen og hva som forklarer de valgene selgere gjør. For dette formålet benytter vi budlogger fra alle salgene foretatt av DNB Eiendom i perioden 2007-2015.

I tillegg til den empiriske analysen, utvikler vi en søketeoretisk modell for boligmarkedet. I denne modellen er det en interessekonflikt mellom selger og megler når prisantydningen skal bestemmes, hvor megler ønsker en lavere prisantydning enn selger. Dette er fordi megler er relativt mer opptatt av et raskt salg, mens selger er relativt mer opptatt av en høy salgspris. Prisantydnignen bidrar til å disiplinere potensielle boligkjøpere når de leter etter bolig. En høyere prisantydning bidrar til å øke forventet salgspris, mens det samtidig fører til færre interessenter. Færre interessenter trekker i motstatt retning på salgsprisen. I den empiriske analysen undersøker vi hvilken effekt som er dominerende. 

Konsistent med teorien, viser våre funn at en lavere prisantydning gir flere budgivere, som isolert sett trekker salgsprisen opp, mens en lavere prisantydning også reduserer åpningsbudet i budrunden. Dette trekker isolert sett salgsprisen ned. Våre beregninger viser at slutteffekten er at en lavere prisantydning gir en lavere salgspris.

Til tross for dette, viser tallmaterialet fra DNB Eiendom at om lag halvparten av boligselgerne annonserer boligen sin for salg til en prisantydning som er lavere enn verditaksten.

Vi finner at grunnen til dette er sammensatt. For det første gir en lavere prisantydning noe kortere liggetid og noe høyere salgssannsynlighet. Effektene er imidlertid moderate, så dette er ikke en hovedforklaring. Vi finner også at lavere prisantydning er vanligere blant mer uerfarne selgere. Dette er konsistent med teorimodellen, som tilsier at dette gir økt forhandlingskraft vis-a-vis megler (som ønsker en lavere prisantydning). Vi finner også at de meglerne som scorer høyest på et ferdighetsmål i mindre grad er involvert i transaksjoner hvor prisantydningen settes lavere enn taksten. Dette er meglere som er karakterisert ved at de er de, på tvers av salg, oppnår den høyeste salgsprisen relativt til verditaksten.

For meglere som scorer lavere på dette ferdighetsmålet, ser vi det motsatte: De er ofte involvert i salg med prisantydning lavere enn verditakst. Helt til sist viser vi at en lavere prisantydning fører til en endring i komposisjonen av budgivere. Vi finner at en lavere prisantydning tiltrekker seg flere budgivere som hopper av budgivningen når budet passerer taksten, mens man får færre budgivere som byr etter at budet har passert takst. Dette skyldes trolig at folk søker i fastsatte intervaller på Finn.no når de leter etter bolig.

Les mer om prisen her: KÅKÅ|NOMICS-prisen — KÅKÅ|NOMICS (kknomics.no)

Juryens begrunnelse:

Med fem populærvitenskapelige bøker, fast spalte i Aftenposten og en pakke av foredrag til salgs har Erling Røed Larsen tatt formidlingsgjerningen på større alvor enn de fleste andre økonomer.

Og Røed Larsen mener alvor. Alle skal nås. De på trikken, de i sofakroken, og de som ikke tør å spørre. Og Aftenpostens lesere, omtrent hver fjerde uke, siden 2005.

Ikke noe tema er for stort. Røed Larsen jobber under titler som “Verdensøkonomiens tilstand og utsikter”, “Produktivitet er alt”, “Penger” og “USA er i trøbbel. Her er topp-10-listen over Bidens oppgaver”. Årets prisvinner går inn i disse temaene med stor iver, men uten å hoppe bukk over de smalere spørsmålene: “Er det på tide å avskaffe Vinmonopolet? “, “Skal Oslo virkelig ha hytter i sentrum?”.   

Røed Larsen er ikke redd for å provosere og stille de ubehagelige spørsmålene. I 2019 spurte han om de høyt skattede kolonihagene i Oslo sentrum kunne omgjøres til boligtomter, som et tiltak mot galopperende leilighetspriser og ulikhet. Utsagnet fikk skravleklassen i hovedstadsavisene til å sette kaffen i strupen, og utløste en føljetong av innlegg, en debatt som pågår fremdeles. Røed Larsen har skrevet mye om noe som betyr veldig mye for folk: bolig. Han gir en stemme til de stemmeløse i boligmarkedet; de som ville ha kjøpt bolig dersom de var blitt bygget.

Hans observasjon i 2015 om at budsjettbetingelsen ikke lokker frem heiarop, er kanskje ikke det mediehusene regner som hete klikkagn. Men det er likevel både sant og upopulært, og det er uvanlig at slike irriterende sannheter sies med utestemme. Innlegget handlet om hvor vanskelig det er å prioritere. Han utdypet: «Kostnadsberegninger frembringer ikke godfølelsen. Fremtiden er ikke til stede – og kan ikke applaudere. De som støtter enkeltsakene, derimot, har en tilnærmet uangripelig moralsk posisjon.» «Det er vanskeligere å forsvare et system, en tildelingsordning eller et budsjettkrav enn å stå på samme side som enkeltmennesket som slåss for en spesiell rettighet eller et unntak fra en grusom regel.» I 2017 fulgte han opp med «Kan det være slemt å være snill?» og konflikten mellom politisk kortsnillhet og politisk langsnillhet, nemlig de umiddelbare hjertevarme tilbudene mot det som gir mest mulig velferd for flest.

Juryen konkluderer med at Erling Røed Larsen har bidratt til allmengjøring av viktige innsikter fra samfunnsøkonomien. I prosessen har han også klart å provosere og pirke i ubehagelige sannheter. Kanskje fanget Gunnhild Stordalen opp gjerningen til Røed Larsen på Twitter: «Everytime I learn something new, I change my mind». 

André Kallåk Anundsen, Arne Lyshol, Plamen Nenov and Erling Røed Larsen have written the paper “Match Quality and House Price Dispersion: Evidence from Norwegian Housing Auctions”. The paper can be downloaded here.

Summary (In Norwegian):

I denne artikkelen undersøker vi hvilke faktorer som kan forklare en boligs markedspris. Vi ser spesielt på grunnene til avvik fra forventet markedspris, og fokuserer på betydningen av kvalitet som ikke kan oppsummeres i rapporterbare attributter og matchingen mellom bruker og bolig. For å studere dette lager vi en teoretisk modell som fanger opp mange av de viktigste aspektene ved den norske boligsalgsprosessen. Den inkluderer
matchingen mellom boligens egenskaper og selgers preferanser samtidig som den har med matchingen mellom boligens egenskaper og kjøpers preferanser. Vi tallfester denne modellen ved bruk av data fra DNB Eiendom og Krogsveen. Disse tallene dekker alle budlogger fra eiendommer solgt av DNB Eiendom eller Krogsveen i Oslo i perioden 2010-2015. Våre resultater viser at kvalitetsforskjeller, altså forskjeller i ikke-rapporterbare attributter er en viktig driver i å forklare hvorfor noen boliger selges til en høy pris mens
andre selges til en lav pris. Noen typiske eksempler kan være slitasje og utsikt. Spesielt finner vi at tradisjonelle modeller, som inneholder informasjon om en boligs observerbare attributter (størrelse, beliggenhet, boligtype, etc.), ikke er i stand til å fange opp hvor viktige kvalitetsforskjeller er – såkalt uobserverbar heterogenitet. Selv om store deler av prisforskjellen kan forklares av kvalitetsforskjeller, er det likevel en betydelig del av denne
variasjonen som ikke kan forklares av dette. For denne residual-variasjonen, finner vi at den viktigste driveren er forskjeller i preferanser blant boligkjøpere. Dette betyr at smaksforskjeller blant boligkjøpere er en viktig forklaringsfaktor bak prisvariasjoner på ellers like boliger. Vi finner også at forskjeller i selgers reservasjonspris har noe betydning, men vesentlig mindre. Denne effekten er sterkest for eneboliger, mens den er veldig liten
for leiligheter.