Housing Lab i Debatten på NRK

Erling Røed Larsen var med i Debatten på NRK1 13. oktober som paneldeltaker. Temaet er “Det vanskelige boligmarkedet” og Erling peker på noen av årsakene til, og utfordringene med, de høye boligprisene i noen av de store byene i Norge. Hele episoden kan ses her.

Housing Lab er med i podcasten Boligbobla

André K. Anundsen i Housing Lab er gjest i Eiendom Norges podcast Boligbobla, sammen med administrerende direktør i Finans Norge, Idar Kreutzer. Temaet for podcasten er boliglånsforskriften og Finanstilsynets forslag til innstramninger i reglene for utlån til bolig. Hva nå for boliglånsforskriften? Og: Er kredittrasjonering svaret i lavrentens tidsalder, eller er det andre strukturelle grep som er løsningen på en for sterk gjeldsoppbygging i det norske samfunnet?

Hele episoden kan lastes ned her.

New working paper on “Nordic house price bubbles?”

André K. Anundsen has written a new paper on “Nordic house price bubbles?. A brief summary (in Norwegian) is provided below.

Oppsummering:
Artikkelen undersøker hvorvidt det har vært tegn til boligprisbobler i Danmark, Finland, Norge og Sverige de siste 20 årene. Jeg starter med å teste for eksplosiv utvikling (boble) i realboligprisene. Deretter tallfester jeg hva boligprisene “burde” være, gitt utviklingen i husholdningenes disponible inntekt per innbygger, boligkapitalbeholdningen per innbygger, og realrenta etter skatt. Dette kalles en fundamentalpris, eller en likevektspris. For å studere om boligprisene – på ulike tidspunkt – har vært overvurdert eller undervurdert, sammenliknes utviklingen i de faktiske boligprisene med utviklingen i de fundamentale boligprisene.

De empiriske resultatene viser ingen tegn til eksplosiv utvikling i boligprisene i Finland, Norge eller Sverige over perioden 2000kv.1-2019kv.4. For Danmark finner jeg at det var tegn til en eksplosiv utvikling i boligprisene i forkant av finanskrisen i 2008. Når jeg sammenlikner utviklingen i faktiske og fundamentale boligpriser, finner jeg tegn til at boligprisene var overvurdert (høyere enn hva utviklingen i de fundamentale forholdene skulle tilsi) i alle landene i forkant av finanskrisen. Det påfølgende boligprisfallet bidro til å tette dette gapet. Utviklingen de siste ti årene har vært nokså ulik på tvers av de nordiske landene. Ved utgangen av 2019, finner jeg at de norske og svenske boligprisene
var høyere enn hva utviklingen i fundamentale drivere skulle tilsi. For Danmark
og Finland viser analysen at boligprisene var undervurdert (lavere enn hva utviklingen i de fundamentale forholdene skulle tilsi) i 2019kv.4.

Mine beregninger viser at realrenta etter skatt har en betydelig effekt på de fundamentale boligprisene i alle landene, og at fallende realrenter bidrar til å forklare mye av økningen i de fundamentale boligprisene. I artikkelen drøftes det hvordan dette kan ses i sammenheng med lave tilbudselastisiteter (relativt lav økning i nybyggingsaktiviteten når boligprisene øker) i nordiske land. Dette gir brattere tilbudskurver, og bidrar til at endringer på etterspørselssiden får en betydelig effekt på boligprisene. Jeg diskuterer dette i noe detalj, og foreslår at en grundig gjennomgang av politiske komplikasjoner og flaskehalser i byggeprosessen er viktig. Om det er underliggende strukturelle friksjoner på tilbudssiden, synes det ikke å være riktig medisin å løse dette med etterspørselspolitikk. Dette arbeidsnotatet er første utkast av en artikkel som er skrevet for Nordic Economic Policy Review 2021.

Housing Lab i DN om boliglånsforskriften

André K. Anundsen intervjues om Finanstilsynets forslag til innstramninger i reglene for boliglån. Den høye gjelden er delvis et resultat av strukturelle forhold på tilbudssiden av boligmarkedet. Man starter i feil ende hvis tilgangen til kreditt reguleres enda mer, mener André. Les hele artikkelen her.

New working paper on “Behavioral changes and policy effects during Covid-19”

André K. Anundsen, Bjørnar Karlsen Kivedal, Erling Røed Larsen and Leif Anders Thorsrud have written a new paper on “Behavioral changes and policy effects during Covid-19”. A brief summary (in Norwegian) is provided below.

Oppsummering

I denne artikkelen tar vi for oss hvordan det norske boligmarkedet ble påvirket av spredningen av Covid-19, nedstengingen av norsk økonomi den 12. mars, og gjenåpningen den 20. april. Vi benytter transaksjonstall for Oslo fra Eiendomsverdi og budlogger fra DNB Eiendom.

Våre resultater viser at det var en tydelig nedadgående trend i boligprisene i forkant av nedstengingen, og at halve prisfallet var tatt ut før 12. mars. Dette peker i retning av en frivillig atferdsendring blant budgivere og boligselgere i forkant av nedstengingen. Konsistent med dette, finner vi at boligselgere ble mer utålmodige i forkant av 12. mars, og at budgivere var mer tilbøyelige til å legge inn bud et godt stykke under prisantydningen. Vi mener disse resultatene er viktige, fordi de peker i retning av en betydelig atferdsendring før myndighetene grep inn. Dette kan tyde på at det er langt fra sikkert at situasjonen for boligmarkedet og økonomien hadde vært bedre uten nedstengningen. Vi ser at boligmarkedet stabiliseres i tiden etter nedstengningen.

For å understøtte disse funnene ytterliggere, kikker vi på mobilitetstall og utviklingen i sentiment (som målt ved FNI). Disse tallene trender også nedover i forkant av nedstengingen, og sentimentet stabiliserer seg etter nedstengingen.

New working paper on “The Housing Phillips Curve”

Andreas Benedictow, Erling Røed Larsen and Dag Martin Sundelius have written a new paper on “The Housing Phillips Curve”. A brief summary (in Norwegian) is provided below:

Oppsummering:

I denne artikkelen undersøker vi om det eksisterer en Phillips kurve-sammenheng i boligmarkedet, representert ved forholdet mellom andelen usolgte boliger og prisendringer. Til dette formålet benytter vi transaksjonsdata for det norske boligmarkedet fra Eiendomsverdi.

Phillips-kurven er en av de mest kjente og studerte sammenhengene innenfor samfunnsøkonomi. I sin enkleste form refererer den til forholdet mellom nivået på arbeidsledighet og lønnsvekst. Det kan benyttes som et mål på hvordan knapphet blir priset. Når det er knapphet på en vare har prisen på varen en tendens til å øke, og omvendt. Mens den opprinnelige Phillips-kurven relaterer til arbeidsmarkedet, kan og bør slike kurver forventes også i andre markeder. Vi undersøker her om det finnes en slik sammenheng i boligmarkedet.

Vi finner klar støtte for en Phillips kurve-sammenheng på data for Oslos boligmarked. Vi beregner en “usolgtrate” som et mål på press i boligmarkedet, tilsvarende ledighetsraten i arbeidsmarkedet. Usolgtraten er definert ved antall usolgte boliger som andel av boliger til salgs. Artikkelen dokumenterer en klar positiv sammenheng mellom usolgtraten og prisendringer.

Imidlertid ser det ut til at kausaliteten er snudd: I arbeidsmarkedet går kausaliteten fra arbeidsledighet til lønnsendringer, mens Phillips-kurven for boligmarkedet indikerer at boligprisen endres før usolgtraten.

Knapphet kan endre priser, men det kan også være omvendt: Priser kan gi et signal som folk kan handle på og dermed påvirke knapphet gjennom endringer i tilbud og etterspørsel. Vi foreslår en mikrobasert modell som kan forklare en komponent av den omvendte årsakssammenhengen: Mens arbeidsmarkedet er preget av en søk og match-aktivitet mellom arbeidere og arbeidsgivere som leder til én match, ​​er boligmarkedet kjennetegnet ved en søk og match-aktivitet mellom kjøpere og selgere som fører til to matcher: En som skal skifte bolig må både finne en kjøper til sin gamle bolig og en selger av sin nye bolig.

En som skal skifte bolig må velge mellom å eie to boliger eller ingen boliger i en overgangsperiode. Kjøper han først eier han to boliger og betaler på to lån i overgangsperioden, og får en kapitalgevinst i et stigende marked eller et tap i et fallende marked. Hvis han selger først, eier han ingen boliger og må leie i overgangsperioden. Prisutviklingen er dermed viktig for avgjørelsen om å kjøpe eller selge først. Når prisene stiger, er det mer fristende å eie to boliger i overgangsperioden. Når prisene faller, er det mer fristende å ikke eie noen boliger. Dermed kan endringer i den relative verdien av å kjøpe eller selge først føre til endringer i usolgtraten.

Data fra Eiendomsmegler1 for andelen som kjøper først, indikerer at moderate endringer i boligpriser kan tillate heterogenitet i beslutninger om å kjøpe eller selge først, men åpner samtidig for selvforsterkende effekter:  Hvis en prisendring fører til et større skifte i de relative verdiene av å kjøpe eller selge først, kan dette forsterke prisendringen: For eksempel kan tiltakende boligprisvekst på denne måten føre til at mange ønsker å kjøpe først, som skaper økt knapphet og ytterligere prisøkning osv.

Om en slik dynamikk oppstår, kan den forsterkes ytterligere hvis forhold i kredittmarkedet gjør det vanskelig å eie to hus i en (kort) periode, dvs. ikke tillater mellomfinansiering for dem som ønsker å kjøpe før de selger.