Category: News

The paper Is the Housing Market an Inequality Generator? by Terje Eggum and Erling Røed Larsen (Housing Lab) has been accepted in Review of Income and Wealth.

Abstract:

We study inequality generated by capital gains in the housing market by exploiting two countrywide data sources in Norway: a registry of housing units and a database of transactions. We identify and follow all individuals in six birth cohorts in Norway, who were owners on January 1, 2007, and on January 1, 2019, and estimate the sum of their actual and potential capital gains from their owned and sold properties. We demonstrate that there is a substantial increase in capital gains inequality over the period, both across and within geographical strata and across and within birth cohorts. We find a statistically significant and economically meaningful difference between the distributions of capital gains of female and male owners in Oslo.

Knut Are Aastveit, André Kallåk Anundsen, Bjørnar Karlsen Kivedal and Erling Røed Larsen has written the paper “Housing bubble scars”. The paper can be downloaded here.

Summary (In Norwegian):

Vi studerer arrdannelse, altså vedvarende økonomiske effekter, etter at en boligprisboble har sprukket ved å bruke data fra 3 089 amerikanske regioner (counties og county equvivalents) i perioden 1980 til 2019. Vi daterer først boligprisoppganger og -nedganger for hver region, og identifiserer deretter perioder med eksplosiv boligprisutvikling.

Ved å bruke en streng bobledefinisjon på dataene, observerer vi at sannsynligheten for å ha en boligprisboble øker når boligforsyningen er uelastisk – altså når boligbyggingen har en treg og svak respons – og når det er enklere tilgang til kreditt.

Vi skiller mellom prisøkninger som er skyldes bobler og som ikke skyldes bobler i boligmarkedet. Bobler og ikke-bobler er knyttet til styrken og hastigheten på boligprisøkningene. Vi viser at det er regionale økonomiske arrdannelser etter førstnevnte.

Siden områder kan være forskjellige, og det er mulig at det er forskjellene som skaper de økomomiske arrene og ikke boligprisoppgangshastigheten, kjører vi analyser der vi kontroller for forskjellene mellom områder. Da vil sammenlikningen være epler-med-epler og ikke epler-med-appelsiner. Kontrollert for et sett med faktorer, inkludert regionfaste effekter, viser våre resultater at boligprisreduksjonene er større og regionale makroøkonomiske effekter er sterkere i områder der det var en boligprisboble. Sagt annerledes, når vi tar hensyn til alle særegenheter ved områdene, er det fremdeles slik at det å ha hatt brå og store boligprisøkninger får langvarige effekter etterpå i form av høyere arbeidsledighet og nedgang i husholdningenes inntekt.

I årets Norwegian Housing Market Watch tar Anders Lund i Eiendomsverdi oss først gjennom hva som skjedde i boligmarkedet i 2022. Han presenterer nøkkeltall – ikke minst den populære indeksen han selv skapte: Sykepleierindeksen. Nejra Macic, sjeføkonom i Prognosesenteret, bruker mikrodata for å undersøke kjøpskapasiteten blant norske husholdninger opp mot verdien av boligene som finnes i Norge. Harald Magnus Andreassen er sjeføkonom i Sparebank1 Markets og stiller i sin artikkel spørsmålet: Evig oppgang i boligmarkedet? Han kommer med mange interessante betraktninger om boligmarkedet, understøttet av en rekke spennende makro- og boligmarkedstall.

Les hele rapporten her.

Bjørnar Karlsen Kivedal has written the paper “ Natural disasters, insurance claims and regional housing markets”. The paper can be downloaded here.

Summary (In Norwegian):

I denne artikkelen ser jeg på sammenhengen mellom naturskader og vannskader forårsaket av værhendelser og boligpriser. Jeg bruker data på forsikringsutbetalinger samlet av Finans Norge og boligmarkedsdata fra Eiendomsverdi for å se på denne sammenhengen i norske kommuner. Siden vi forventer mer frekvente og mer omfattende naturskader og ekstremvær i fremtiden, er det viktig å undersøke hvordan boligmarkedet har blitt påvirket fram til nå av dette. Effekter på boligmarkedet kan også ha stor effekt på realøkonomien, spesielt i Norge der eierandelen er høy. Forsikringsordningen for naturskader i Norge er også relativt unik i en internasjonal sammenheng. De aller fleste boliger i Norge er forsikret mot naturskader gjennom en relativt lav forsikringspremie som betales gjennom premien på brannforsikringen. Dersom en bolig har brannforsikring vil den da også være forsikret mot naturskader. De fleste norske boliger har brannforsikring, og egenandelen for naturskader er relativt lav. Forsikringspremien påvirkes dermed ikke av risiko for å være utsatt for naturskader, men kun av forsikringspremien på brannforsikringen. Jeg bruker derfor forsikringsutbetalinger som et mål på størrelsen av naturskader og vannskader. Dette er mulig siden utbetalingene ikke avhenger av risiko for skader. Det er da heller ikke forskjeller mellom dekningen til naturskadeforsikringen mellom ulike boliger. Eventuelle effekter av forsikringsutbetalinger på boligprisene vil derfor representere et risikopåslag i boligmarkedet forårsaket av tidligere skader i regionen. Regionale boligpriser ser ut til å ha en negativ sammenheng med storm og flom på kort sikt, mens det i enkelte kommuner er negative langsiktige sammenhenger mellom skred og boligpriser. For storm og flom ser dette ut til å være gjeldende i regioner der skadene har vært høyere enn landsgjennomsnittet, men det ser ikke ut til å være et slikt mønster i de kommunene der vi ser langsiktige sammenhenger mellom skred og boligpriser. Sammenhengene mellom boligpriser og naturskader er derfor et tegn på at forsikringen mot naturskader ikke dekker den fulle opplevde risikoen i boligmarkedet. Der det har vært skader kan det være en opplevd risiko i ettertid, noe som påvirker boligmarkedet. Denne risikovurderingen er det viktig å være oppmerksom på siden regionale boligmarked og realøkonomiske forhold kan påvirkes, spesielt siden vi forventer flere naturskader i fremtiden.

Andreas Eidspjeld Eriksen has written the paper “ Loss Aversion and Expectation Formation: Evidence from a Rising Market”. The paper can be downloaded here.

Summary (In Norwegian):

I denne artikkelen undersøker jeg om selgere i boligmarkedet er nominelt tapsaversje, noe som kan forklare den positive korrelasjonen mellom priser og transaksjonsvolum i boligmarkeder. For å undersøke dette analyserer jeg observasjoner av boliger som først er kjøpt og deretter lagt ut på markedet igjen, for boliger i Oslo i perioden 2005-2020. Metoden som brukes for å identifisere tapsaversjon er å måle om selgerne risikerer å tape sammenliknet med hva de betalte for boligen da de kjøpte den, og se om dette påvirker valg av prisantydning. For å tallfeste verdien på boligen når boligen legges ut på markedet bruker tidligere studier en hedonisk fremgangsmåte, altså å beregne implisitte priser på attributter, sted og tid, og bruke dette til å predikere markedsprisforventning. I de norske dataene er også takstverdien gitt av takstmann frem til midten av 2016. Begge disse målene på forventet markedspris benyttes.

Resultatene ved bruk av de to substituttene for forventet markedspris spriker. Ved å bruke hedoniske predikerte priser finner jeg at tapsaversjonseffekten er omtrent på nivå med hva tidligere studier viser. Når takstverdien benyttes, forsvinner effekten helt. Dette medfører at de to modellene må evalueres for å finne ut hvem som kan stoles på. Det er kjent fra litteraturen at hedoniske modeller ikke fanger opp alle faktorer som er viktige i prisen, altså at det er uobserverbar heterogenitet. Denne uobserverbare heterogeniteten fungerer som utelatte variabler i hovedmodellen for effekten av potensielt tap på prisantydning, som bidrar til at estimert effekt blir større enn den egentlig er. Tidligere studier har brukt feilleddet fra det hedoniske estimatet av forrige salgspris (selgers kjøpspris) for å trekke ned estimatet, men dette løser ikke problemet fullstendig. Takstverdien har ikke disse problemene sine ved seg. Selv om takstmannen nødvendig vis ikke observerer eller vektlegger alt som er viktig for markedspris, så vil takstmannen observere mer enn det som finnes i dataene. I tillegg vil ikke takstverdien ha samme spredning mot faktiske salgspriser og prisantydning som prediksjoner; takstverdien er observert av både økonometrikeren, selgerne og kjøperne, og er ikke en kvantitativ prediksjon. Dette gjør takstverdien til det foretrukne substituttet av de to alternativene.

Konklusjonen er at selgerne i boligmarkedet, i perioden da takstverdien ble benyttet, ikke oppførte seg tapsaversje i prisantydningsfastsettelsen. Bruken av hedoniske prediksjoner i modeller for å identifisere tapsaversjon er vist å gi signifikant tapsaversjonseffekt selv om dette ikke er realiteten. Grunnen til dette er at estimatene påvirkes av uobserverbar heterogenitet, og selv ved å kontrollere for forrige salgs feilledd som mål på uobserverbar heterogenitet så er denne heterogeniteten også i endring over tid, og det som gjaldt som utelatte variabler i forrige salg trenger nødvendigvis ikke være de samme utelatte variablene i det påfølgende salget.

The paper «Changing supply elasticities and regional Housing booms» was recently cited in this piece by the Economist. The paper is forthcoming in Journal of Money, Credit and Banking, and the authors argue that Housing supply elasticities have fallen in US metro areas over time, entailing that demand shocks, such as interest rate changes, have a greater impact on house prices today.

André Kallåk Anundsen, Plamen Nenov, Erling Røed Larsen and Dag Einar Sommervoll have written the paper “Pricing and incentives in the housing market”. The paper can be downloaded here.

Summary (In Norwegian):

I denne artikkelen undersøker vi hvordan valg av prisantydning påvirker boligsalgsprosessen og hva som forklarer de valgene selgere gjør. For dette formålet benytter vi budlogger fra alle salgene foretatt av DNB Eiendom i perioden 2007-2015.

I tillegg til den empiriske analysen, utvikler vi en søketeoretisk modell for boligmarkedet. I denne modellen er det en interessekonflikt mellom selger og megler når prisantydningen skal bestemmes, hvor megler ønsker en lavere prisantydning enn selger. Dette er fordi megler er relativt mer opptatt av et raskt salg, mens selger er relativt mer opptatt av en høy salgspris. Prisantydnignen bidrar til å disiplinere potensielle boligkjøpere når de leter etter bolig. En høyere prisantydning bidrar til å øke forventet salgspris, mens det samtidig fører til færre interessenter. Færre interessenter trekker i motstatt retning på salgsprisen. I den empiriske analysen undersøker vi hvilken effekt som er dominerende. 

Konsistent med teorien, viser våre funn at en lavere prisantydning gir flere budgivere, som isolert sett trekker salgsprisen opp, mens en lavere prisantydning også reduserer åpningsbudet i budrunden. Dette trekker isolert sett salgsprisen ned. Våre beregninger viser at slutteffekten er at en lavere prisantydning gir en lavere salgspris.

Til tross for dette, viser tallmaterialet fra DNB Eiendom at om lag halvparten av boligselgerne annonserer boligen sin for salg til en prisantydning som er lavere enn verditaksten.

Vi finner at grunnen til dette er sammensatt. For det første gir en lavere prisantydning noe kortere liggetid og noe høyere salgssannsynlighet. Effektene er imidlertid moderate, så dette er ikke en hovedforklaring. Vi finner også at lavere prisantydning er vanligere blant mer uerfarne selgere. Dette er konsistent med teorimodellen, som tilsier at dette gir økt forhandlingskraft vis-a-vis megler (som ønsker en lavere prisantydning). Vi finner også at de meglerne som scorer høyest på et ferdighetsmål i mindre grad er involvert i transaksjoner hvor prisantydningen settes lavere enn taksten. Dette er meglere som er karakterisert ved at de er de, på tvers av salg, oppnår den høyeste salgsprisen relativt til verditaksten.

For meglere som scorer lavere på dette ferdighetsmålet, ser vi det motsatte: De er ofte involvert i salg med prisantydning lavere enn verditakst. Helt til sist viser vi at en lavere prisantydning fører til en endring i komposisjonen av budgivere. Vi finner at en lavere prisantydning tiltrekker seg flere budgivere som hopper av budgivningen når budet passerer taksten, mens man får færre budgivere som byr etter at budet har passert takst. Dette skyldes trolig at folk søker i fastsatte intervaller på Finn.no når de leter etter bolig.

Les mer om prisen her: KÅKÅ|NOMICS-prisen — KÅKÅ|NOMICS (kknomics.no)

Juryens begrunnelse:

Med fem populærvitenskapelige bøker, fast spalte i Aftenposten og en pakke av foredrag til salgs har Erling Røed Larsen tatt formidlingsgjerningen på større alvor enn de fleste andre økonomer.

Og Røed Larsen mener alvor. Alle skal nås. De på trikken, de i sofakroken, og de som ikke tør å spørre. Og Aftenpostens lesere, omtrent hver fjerde uke, siden 2005.

Ikke noe tema er for stort. Røed Larsen jobber under titler som “Verdensøkonomiens tilstand og utsikter”, “Produktivitet er alt”, “Penger” og “USA er i trøbbel. Her er topp-10-listen over Bidens oppgaver”. Årets prisvinner går inn i disse temaene med stor iver, men uten å hoppe bukk over de smalere spørsmålene: “Er det på tide å avskaffe Vinmonopolet? “, “Skal Oslo virkelig ha hytter i sentrum?”.   

Røed Larsen er ikke redd for å provosere og stille de ubehagelige spørsmålene. I 2019 spurte han om de høyt skattede kolonihagene i Oslo sentrum kunne omgjøres til boligtomter, som et tiltak mot galopperende leilighetspriser og ulikhet. Utsagnet fikk skravleklassen i hovedstadsavisene til å sette kaffen i strupen, og utløste en føljetong av innlegg, en debatt som pågår fremdeles. Røed Larsen har skrevet mye om noe som betyr veldig mye for folk: bolig. Han gir en stemme til de stemmeløse i boligmarkedet; de som ville ha kjøpt bolig dersom de var blitt bygget.

Hans observasjon i 2015 om at budsjettbetingelsen ikke lokker frem heiarop, er kanskje ikke det mediehusene regner som hete klikkagn. Men det er likevel både sant og upopulært, og det er uvanlig at slike irriterende sannheter sies med utestemme. Innlegget handlet om hvor vanskelig det er å prioritere. Han utdypet: «Kostnadsberegninger frembringer ikke godfølelsen. Fremtiden er ikke til stede – og kan ikke applaudere. De som støtter enkeltsakene, derimot, har en tilnærmet uangripelig moralsk posisjon.» «Det er vanskeligere å forsvare et system, en tildelingsordning eller et budsjettkrav enn å stå på samme side som enkeltmennesket som slåss for en spesiell rettighet eller et unntak fra en grusom regel.» I 2017 fulgte han opp med «Kan det være slemt å være snill?» og konflikten mellom politisk kortsnillhet og politisk langsnillhet, nemlig de umiddelbare hjertevarme tilbudene mot det som gir mest mulig velferd for flest.

Juryen konkluderer med at Erling Røed Larsen har bidratt til allmengjøring av viktige innsikter fra samfunnsøkonomien. I prosessen har han også klart å provosere og pirke i ubehagelige sannheter. Kanskje fanget Gunnhild Stordalen opp gjerningen til Røed Larsen på Twitter: «Everytime I learn something new, I change my mind». 

André Kallåk Anundsen, Arne Lyshol, Plamen Nenov and Erling Røed Larsen have written the paper “Match Quality and House Price Dispersion: Evidence from Norwegian Housing Auctions”. The paper can be downloaded here.

Summary (In Norwegian):

I denne artikkelen undersøker vi hvilke faktorer som kan forklare en boligs markedspris. Vi ser spesielt på grunnene til avvik fra forventet markedspris, og fokuserer på betydningen av kvalitet som ikke kan oppsummeres i rapporterbare attributter og matchingen mellom bruker og bolig. For å studere dette lager vi en teoretisk modell som fanger opp mange av de viktigste aspektene ved den norske boligsalgsprosessen. Den inkluderer
matchingen mellom boligens egenskaper og selgers preferanser samtidig som den har med matchingen mellom boligens egenskaper og kjøpers preferanser. Vi tallfester denne modellen ved bruk av data fra DNB Eiendom og Krogsveen. Disse tallene dekker alle budlogger fra eiendommer solgt av DNB Eiendom eller Krogsveen i Oslo i perioden 2010-2015. Våre resultater viser at kvalitetsforskjeller, altså forskjeller i ikke-rapporterbare attributter er en viktig driver i å forklare hvorfor noen boliger selges til en høy pris mens
andre selges til en lav pris. Noen typiske eksempler kan være slitasje og utsikt. Spesielt finner vi at tradisjonelle modeller, som inneholder informasjon om en boligs observerbare attributter (størrelse, beliggenhet, boligtype, etc.), ikke er i stand til å fange opp hvor viktige kvalitetsforskjeller er – såkalt uobserverbar heterogenitet. Selv om store deler av prisforskjellen kan forklares av kvalitetsforskjeller, er det likevel en betydelig del av denne
variasjonen som ikke kan forklares av dette. For denne residual-variasjonen, finner vi at den viktigste driveren er forskjeller i preferanser blant boligkjøpere. Dette betyr at smaksforskjeller blant boligkjøpere er en viktig forklaringsfaktor bak prisvariasjoner på ellers like boliger. Vi finner også at forskjeller i selgers reservasjonspris har noe betydning, men vesentlig mindre. Denne effekten er sterkest for eneboliger, mens den er veldig liten
for leiligheter.

The paper “Behavioral changes and policy effects during Covid-19: Evidence from day-by-day sales and bid-by-bid auction logs in the housing market”, by André Kallåk Anundsen (Housing Lab), Bjørnar Kivedal (Østfold University College), Erling Røed Larsen (Housing Lab), and Leif Anders Thorsrud (BI Norwegian Business School) has been accepted for publication in Journal of Housing Economics. The paper will be included in a special issue on “COVID-19 and Housing Markets”. A working paper version of the paper can be read here.